Vakantiehuis verhuren in Amsterdam: regels, belasting en vergunning
Vakantiehuis verhuren in Amsterdam kan alleen met je eigen woning, met een vergunning en een registratienummer, en voor maximaal 30 nachten per jaar. In acht wijken in het centrum en de Oude Pijp is dat sinds 1 april 2026 nog maar 15 nachten. Daarbovenop draag je 12,5% toeristenbelasting af over de overnachtingsprijs. Een tweede woning puur voor toeristen verhuren mag niet.
- check_circleToeristenbelasting 12,5%
- check_circleVergunning en registratienummer
- check_circleGecontroleerd oktober 2026
Wat Amsterdam toestaat en wat niet
Amsterdam reguleert toeristische verhuur van woningen strenger dan elke andere Nederlandse gemeente. De hoofdlijnen:
Toegestaan, onder voorwaarden
- checkJe eigen woning tijdens je afwezigheid verhuren, maximaal 30 nachten per jaar (15 in acht aangewezen wijken)
- checkMaximaal vier gasten tegelijk, met een vakantieverhuurvergunning van € 76,00
- checkEen B&B in een deel van je woning, als er in je wijk nog ruimte is binnen het quotum
- checkDe toeristenbelasting van 12,5% doorberekenen aan je gasten
Niet toegestaan
- closeEen tweede woning of beleggingspand aan toeristen verhuren
- closeVerhuren zonder vergunning, registratienummer of melding vooraf
- closeVakantieverhuur in een huurwoning van een woningcorporatie
- closeTegelijk een B&B-vergunning en een vakantieverhuurvergunning hebben
Vakantieverhuur, B&B of short stay
De Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 kent drie vormen van toeristische verhuur van woonruimte. Voor alle drie heb je een vergunning nodig en moet het registratienummer in elke advertentie staan.
Vakantieverhuur
Je verhuurt je hele woning terwijl je zelf weg bent. Je staat er ingeschreven en het is je hoofdverblijf: je verbleef er het afgelopen jaar minstens 183 nachten. Maximaal vier gasten, 30 nachten per jaar en elke verhuring meld je vooraf.
Bed & breakfast
Je verhuurt een deel van je woning en slaapt zelf thuis zolang er gasten zijn. De B&B is maximaal 40% van de woning en nooit groter dan 61 m², met maximaal vier slaapplaatsen. Vergunningen worden per wijk uitgegeven binnen een quotum.
Short stay
Verhuur van een woonruimte voor maximaal zes maanden, bijvoorbeeld aan expats. Dat valt ook onder toeristische verhuur en vraagt een aparte vergunning, met leges van € 664,10 in 2026.
30 nachten, of 15 in acht wijken
Sinds 2019 mag een woning in Amsterdam maximaal 30 nachten per kalenderjaar aan toeristen worden verhuurd; daarvoor was het 60. Met het Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium is dat per 1 april 2026 gehalveerd in Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp.
De gemeente koos die wijken op basis van drie criteria uit de escalatieladder: ten minste 30% van de huishoudens ervaart overlast van vakantieverhuur, de wijk is kwetsbaar of staat onder druk door toerisme, en er worden meer nachten gemeld dan het stedelijk gemiddelde. Blijft de overlast hoog, dan is de volgende trede een tijdelijke stop op vakantieverhuur in een wijk, in principe voor drie jaar.
| Gebied | Max. nachten per jaar |
|---|---|
| Haarlemmerbuurt, Jordaan, Grachtengordel-West en -Zuid | 15 |
| Burgwallen-Nieuwe Zijde, Nieuwmarkt/Lastage, De Weteringschans | 15 |
| Oude Pijp | 15 |
| Rest van Amsterdam, inclusief Weesp | 30 |
Burgwallen-Oude Zijde, Weesperbuurt/Plantage en de Nieuwe Pijp stonden in het eerste plan van elf wijken, maar vielen af nadat de overlastcijfers van 2025 bekend werden.
Toeristenbelasting: een percentage, geen vast bedrag
Amsterdam rekent geen bedrag per persoon, maar 12,5% van wat je gast voor de overnachting betaalt, zonder de toeristenbelasting zelf. Schoonmaakkosten, beddengoed en handdoeken tellen mee; ontbijt, eten en drinken of de verhuur van fietsen niet. Hetzelfde percentage geldt voor hotels, B&B’s, campings en vakantieverhuur.
Boekt je gast via Airbnb, dan int Airbnb de belasting en draagt die namens jou af. Voor boekingen via andere kanalen ben jij belastingplichtig en volgt na een aangifte een aanslag. Het college wil het percentage in 2027 verhogen naar 16%; de gemeenteraad beslist daar in november 2026 over. Rekenvoorbeelden en termijnen staan op toeristenbelasting Amsterdam.
12,5% van de prijs
Over de vergoeding voor het verblijf, inclusief kosten die bij de overnachting horen.
Airbnb draagt af
Bij boekingen via Airbnb int het platform de belasting bij gasten die niet in Amsterdam wonen.
2027: voorstel 16%
Nog niet vastgesteld op de datum van deze controle.
Amsterdam ziet steeds meer
Sinds mei 2026 krijgt de gemeente van verhuurplatforms per adres door hoeveel nachten er werkelijk zijn geboekt. Dat volgt uit de Europese verordening over gegevensdeling bij kortetermijnverhuur. Wie minder nachten meldt dan er geboekt zijn, valt dus sneller op dan vroeger, toen de gemeente vooral op meldingen van buren en eigen onderzoek dreef.
Een platform dat van de gemeente hoort dat een woning het maximum heeft bereikt, mag die woning de rest van het jaar niet meer tonen. Advertenties zonder registratienummer mag een platform helemaal niet publiceren.
Data van platforms
Vanaf mei 2026 per adres het aantal geboekte nachten.
Boete per overtreding
Voor een particulier vanaf € 1.500 voor een administratieve fout tot € 9.000 voor verhuur zonder er te wonen. Meer op registratieplicht Amsterdam.
Woonboot, huurwoning en tweede woning
Ook een woonboot is woonruimte. De verordening regelt zelfs dat de vergunning meeverhuist als de boot tijdelijk naar een andere ligplaats moet voor werk aan bruggen of kademuren. Voor de rest gelden dezelfde regels als voor een huis aan de wal.
Huur je bij een woningcorporatie, dan krijg je geen vakantieverhuurvergunning en ook geen B&B-vergunning. Huur je particulier, dan heb je toestemming van de eigenaar nodig. Een tweede woning of een pand dat je als belegging hebt gekocht, kun je niet aan toeristen verhuren: je moet er zelf wonen en ingeschreven staan.
Wie verhuurt er in Amsterdam?
Vakantieverhuur is in Amsterdam een bijverdienste van bewoners die zelf op vakantie gaan, geen bedrijfsmodel. De vraag is er het hele jaar: stedentrips naar de grachtengordel en de musea, congressen rond de RAI en de Zuidas, evenementen als Koningsdag en de Amsterdam Dance Event. Met 30 of 15 nachten moet je kiezen welke periodes je verhuurt.
Ter vergelijking: in 2024 werden in de hele stad ruim 72.500 nachten vakantieverhuur gemeld.
In zes stappen legaal verhuren in Amsterdam
Check of je mag
Je staat ingeschreven op het adres, het is je hoofdverblijf, het is geen corporatiewoning en de eigenaar of VvE heeft geen bezwaar.
Vraag het registratienummer aan
Gratis en digitaal. Het nummer zet je in elke advertentie, op elk platform en op je eigen website.
Vraag de vergunning aan
De vakantieverhuurvergunning kost € 76,00 en geldt voor het kalenderjaar plus de eerste drie maanden van het jaar erna.
Meld elke verhuring vooraf
Voor elke boeking meld je digitaal welke nachten je verhuurt. Houd de teller bij: 30 nachten, of 15 in de aangewezen wijken.
Regel de toeristenbelasting
Via Airbnb gaat het automatisch. Voor directe boekingen en andere platforms doe je aangifte bij de gemeente.
Spreek huisregels af
Maximaal vier gasten, geen feesten en duidelijke afspraken over afval. Aantoonbare overlast kan je vergunning kosten.
Elke nacht telt in Amsterdam
In Bookedin staan je boekingen van alle kanalen in één kalender, met data en aantal gasten, zodat je de nachten tot de grens van 30 of 15 goed bijhoudt.
Waar deze informatie vandaan komt
Uitgezocht en geschreven door Jord Kuijer van Bookedin, en gecontroleerd op 28 oktober 2026 aan de hand van de bronnen hiernaast: de verordeningen in het register van lokale regelgeving en de pagina’s van de gemeente zelf. Gemeenten passen hun regels regelmatig aan; tarieven veranderen meestal per 1 januari. Controleer vóór je start altijd de actuele regels bij de gemeente, bijvoorbeeld via 14 020 of amsterdam.nl.
Het tarief van 12,5% staat in de Verordening Toeristenbelasting 2024, die in het register van lokale regelgeving ook voor 2026 als geldende tekst staat. Dat het college voor 2027 16% voorstelt, weten we uit een bericht van Koninklijke Horeca Nederland; een vastgestelde verordening voor 2027 was er op de controledatum nog niet. De pagina’s van amsterdam.nl konden we bij deze controle niet openen; de regels hieronder komen daarom rechtstreeks uit de verordeningen en besluiten.
Deze pagina is geen fiscaal of juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie, vraag het dan na bij de gemeente of een adviseur.
Foto bovenaan: Massimo Catarinella via Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.
Meer over verhuren in Amsterdam
Toeristenbelasting Amsterdam
12,5% van de prijs: wat meetelt, wie afdraagt en hoe de aanslag werkt.
Registratieplicht Amsterdam
Registratienummer, vergunning, melding per verhuring, B&B-quotum en boetes.
Andere gemeenten
Regels en toeristenbelasting voor vakantieverhuur in andere gemeenten, op een rij.
Veelgestelde vragen
Ja, als het je hoofdverblijf is en je zelf weg bent. Je hebt een registratienummer en een vakantieverhuurvergunning nodig, je meldt elke verhuring vooraf en je verhuurt aan maximaal vier personen tegelijk, voor maximaal 30 nachten per jaar. In acht wijken is het maximum sinds 1 april 2026 15 nachten. Zie registratieplicht Amsterdam.
In Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp. Dat staat in het Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium, dat op 1 april 2026 in werking trad. Welke wijk bij jouw adres hoort, volgt uit de gebiedsindeling van de gemeente.
12,5% van de overnachtingsprijs, zonder de toeristenbelasting zelf. Kosten voor schoonmaak en beddengoed tellen mee, ontbijt niet. Bij boekingen via Airbnb draagt Airbnb de belasting af. Het college wil in 2027 naar 16%. Zie toeristenbelasting Amsterdam.
Nee. Vakantieverhuur en B&B zijn alleen toegestaan als je zelf op het adres staat ingeschreven en er je hoofdverblijf hebt. Verhuur zonder er zelf te wonen is volgens de boetetabel een ernstige overtreding, met een boete van € 9.000 voor een particulier en € 18.000 bij bedrijfsmatige verhuur.
Alleen als er in jouw wijk ruimte is binnen het quotum voor B&B-vergunningen. In 2020 is in wijken met meer aanmeldingen dan plekken geloot; wie boven het quotum uitkwam, staat op een wachtlijst. Komt er plek vrij, dan krijgt de volgende op de lijst zes weken om aan te vragen. De vergunning kost € 572,80 en geldt tot 1 juli 2028.
Bij vakantieverhuur maximaal vier personen tegelijk, bij een B&B maximaal vier slaapplaatsen voor gasten. Eén persoon te veel kost een particulier bij een eerste overtreding € 2.500, twee of meer € 5.000.
Heb je andere vragen? Dan kan je ons altijd mailen via info@bookedin.nl.
